האם במצב שבו בעל דירה מכר נכס לקונה אשר לא הגיע דרך המתווך איתו נחתם הסכם בלעדיות, יש הפרת חוזה?

התשובה היא שיש לתת דגש על האם הסכם הבלעדיות נחתם שלא כחוק. כך למשל במקרה שבו המתווך לא החתים את לקוחותיו בהסכם בלעדיות במסמך נפרד, כפי שדורש החוק, ולא פורטו במסמך נפרד פעולות השיווק אשר יבוצעו על ידי התובעת לשם מכירת הנכס.

מהי בלעדיות?

כשמתווך מבקש מלקוח לחתום על בלעדיות, הוא מבקש להיות הנציג היחיד של הנכס בשוק. מותר למתווך וללקוחו להסכים ביניהם על שירותי תיווך בלעדיים, בתנאי שתיחתם ע"י הלקוח הזמנת שירותי תיווך בה ייקבע במפורש שזו הזמנה לשירותי תיווך בלעדיים. בטופס חייבת להיות מפורטת תקופת הבלעדיות (תקופת בלעדיות איננה מוגבלת והיא נתונה למו"מ בין המתווך ללקוח). 
המתווך זכאי לקבל דמי תיווך עבור עבודתו, בתנאי שהוא זה שהביא בסופו של דבר להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב. בהתאם לפסיקת בתי המשפט, היותו של המתווך "גורם יעיל" איננה מותנית בכמות עבודת המתווך. 

למה צריך בלעדיות בתיווך?

מבחינת המתווך, כאשר הוא מייצג דירה הוא משקיע בה משאבים רבים, כגון פרסום באפיקים שונים למשל, וכך במצב של בלעדיות הוא זוכה בביטחון של קבלת העמלה על המכירה בסופו של דבר. 
יתרונות הבלעדיות בתיווך
החוק קובע שמתווך העובד עם לקוח בהסכם בלעדיות חייב לפרסם את הנכס בלפחות שני אפיקי פרסום, ביניהם שילוט, מודעה באתר אינטרנט, מודעה בעיתון יומי נפוץ או בעיתון מקומי, הזמנת רוכשים פוטנציאליים או 5 מתווכים נוספים לבקר בנכס ועוד.  לחילופין, מתווך ללא בלעדיות עלול שלא להשקיע מספיק במכירת הדירה ומכאן חסרונו.

מהי תקופת הבלעדיות המקסימלית בהסכמי תיווך במקרקעין?

חוק המתווכים קובע כי תקופת הבלעדיות, למעט לעניין דירה, לא תעלה על שנה מהיום בו חתם הלקוח על ההזמנה. אם הצדדים לא קבעו, בהסכם ההזמנה, את משך תקופת הבלעדיות- תקופת הבלעדיות לא תעלה על תשעה חודשים.
לגבי דירות, קובע חוק המתווכים כי תקופת הבלעדיות לא תעלה על 6 חודשים. אם הצדדים לא קבעו בהסכם את משך תקופת הבלעדיות - התקופה תסתיים בתום 30 יום מהיום בו חתם הלקוח על ההזמנה.
חוק המתווכים קובע כי אם המתווך לא ביצע, בתום שליש מתקופת הבלעדיות, פעולות שיווק, תגיע תקופת הבלעדיות לסיומה.